信託受益権の売買：不動産担保融資
不動産とは、実際の不動産を売買しなくても、不動産で得る利益などを売ることも出来るのです。
実物の不動産ではなく、信託受益権を売買することで、不動産は全く違ったとらえ方をされるようになります。
実物の不動産ではなく、信託受益権を売買するようになると、取引は株式や社債と同じ有価証券として扱われるようになります。
そのため、実物の不動産の売買にはなかった、信託契約上の債務に関するリスクや、受託者の業務や信用状態、信託不動産の信用状態に関するリスク、受益権の流動性に関するリスクなどを負うことにもなります。
そして、近年不動産を証券化するケースは増えています。
不動産の証券化とは、不動産の証券化という特別な目的のために設立された法人などが、不動産が生み出す賃料収入などの収益を裏付けとして証券を発行し、投資家から資金を調達する方法のことです。
この、不動産の証券化という特別の目的のために設立された法人を、投資ビークルと呼び、ＳＰＶと略されます。
証券を発行して投資家から資金を集め、その資金を不動産に投資します。
そしてそこから得られた賃料収入などの収益を投資家に分配することで、土地不動産を有効に活用することが出来るようになるのです。
これらの話しは一見不動産担保融資には関係ないと感じるかもしれませんが、深く関わっているのです。
それは、不動産の勉強を続けていれば自ずとわかることでしょう。
不動産担保融資と資産の流動化
不動産担保融資への注目が集まっている今、資産の流動化の事も学んでおいた方がよいでしょう。
簡単に資産の流動化を説明していきます。
2000年（平成12年）には、アメリカの不動産証券などを参考にして、「資産の流動化に関する法律（資産流動化法）」や「投資信託及び投資法人に関する法律（投信法）」の改正が行われて、日本でも本格的に不動産の証券化が開始されるようになりました。
これにより、不動産市場は活性化し、投資も多様化され、さらに不動産業界の構造改革や優良な都市の形成などにも影響を与え、2008年（平成20年）度末の時点で、市場規模は45兆円にまで達するほどになりました。
さて、その不動産証券化の具体的な方法ですが、大きく分けると2つの方法があります。
まずは資産流動化が経証券化と呼ばれるもので、特定の物件を証券化して資金調達を行なう方法です。
この代表例として挙げられるのが、TMK（特定目的会社）スキームやGK-TK（合同会社－匿名組合）スキーム、不動産特定共同事業といわれるものです。
そしてもう一方が、資産運用型証券化といわれるもので、これは、投資家からお金を集め、その資金をプールして様々な不動産投資をするもののことをいいます。
具体的には、J-REIT（日本版不動産投資信）といわれるものです。
現在は、この資産運用型証券化の、J-REITという方法がよく用いられることが多くなっているようです。
どうですか？少々難しい話しですが、この様な知識は必ず不動産担保融資にも生きてきます。
手を抜かずに覚えておきましょう。